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小心提前还贷“潮”

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简介来源|秦朔朋友圈(ID:qspyq2015)作者|梁云风头图|视觉中国01. 提前还贷“人潮汹涌”?最近提前还房贷,成为了各大社交媒体讨论热度最高的话题之一,各地媒体爆出的消息,也让提前还贷的声量越来...

来源|秦朔朋友圈(ID:qspyq2015)

作者|梁云风

小心提前还贷“潮”

头图|视觉中国

小心提前还贷“潮”


小心提前还贷“潮”

01. 提前还贷“人潮汹涌”?


最近提前还房贷,成为了各大社交媒体讨论热度最高的话题之一,各地媒体爆出的消息,也让提前还贷的声量越来越大。


而媒体关注的几乎都是“还贷难”,比如部分银行已经关闭了APP端提前还贷的入口,而线下的还贷则需要预约,且预约几乎都需要排队,有的需要数月之久,一位福州的市民在接受采访时说,他的提前还贷已经“排到9月份去了”。


看这个架势,似乎真的已经有了提前还贷“潮”了。


但是这几天,笔者密集联系了一些在银行工作的朋友,却发现媒体报道的背后,还有一些“失真”的地方,比如存量客户中提前还贷的数量到底有多大?


“相对于存量的贷款数量来说,提前还贷的客户比例并不大,连千分之一都不到,目前整个市场行情比较稳定。”一位在国有大行个贷部门工作的朋友告诉我。


另一位在一家股份制商业银行工作的朋友回答:“提前还贷的客户一直都有,去年下半年开始确实多了点,但并没有如外面传的那样。”


我还问了几家银行,基本上回答的都类似,总结起来就是,提前还贷的客户确实增加了,可能有“浪花”,但并没有成为“潮”。


我同样问了一些身边的朋友、同事,他们中有不少房贷利率高于5%,说起房贷抱怨的有不少,也有扬言提前还贷的,但大多数认为要不要提前还贷取决于目前资金安排,“提前还贷肯定不是第一选择。”


从网上铺天盖地的报道来看,舆论确实是起来了,汹涌澎湃,那么问题来了,网络上的这种舆论潮,最后能倒逼银行降低存量房贷的利率吗?


02. 降利率舆论潮背后的逻辑是什么?


提前还贷虽然没有形成“潮”,但从网上激烈的讨论来看,背后的逻辑与诉求很明显,那就是大环境变化下,降低存量住房贷款的利率。


我们先来看大环境的变化,主要有两个方面。


其一,当前首套房利率进入史上最低区间。


这一波房贷客户提前还贷的舆论要从年初央行决定降低利率开始。1月5日,人民银行、银保监会发布通知,决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制,其中新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市,可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。


这个政策的本意是促进房地产市场复苏的,因此,该制度公布后,很多的城市在房贷利率上动作频频,郑州、太原、天津、厦门、福州、长春、沈阳等地宣布调整首套住房贷款利率下限,长春首套房贷利率从1月31日开始执行3.8%。目前,多地首套住房贷款利率已经降至4%以下,进入“3”阶段。


与此相对的,是存量房此前的利率大多在5.5%左右,有的甚至超过了6%,当前的利率下降幅度已经达到了30%左右,如果再加上当前房价的下跌,同一个楼盘可能早一年购房的要比当前购房者多一个首付,设身处地想想,那是什么感受?


其二,资本市场表现欠佳,投资越来越难。


前几天同花顺因为一则“2022年逾92%的股民亏损”的新闻致歉,尽管同花顺说这是未经核实的错误信息,但绝大多数股民却认为这是真实写照。南财金融终端显示,2022年全年,A股三大指数分别跌去15%、26%和29%,2022年股民人均亏损7.9万元。


除了股票外,基金市场同样大幅亏损,Wind数据显示,2022年全市场5581只基金平均收益率为-18.87%,中位数为-19.87%,全市场主动权益基金中仅有183只收益为正,占比仅为3%。


这还不是最惨的,最惨的是去年四季度银行理财出现“破净潮”,以及传统意义上安全阈值极高的纯债基金大跌,进一步打击了居民投资信心。


一边是存量房与当前利率的剪刀差,一边是资本市场的暗度表现,似乎当前最保险的资金去处除了定期存款,就只剩提前还贷了。


但在提前还贷这个事上,银行并不想让步。因为居民的提前还贷,隐含着的是一道让银行两难的选择题:要么提前还,要么降低利率。


那些提前还贷的大概都会看到这么一道算术题:据《财经》报道,一位购房者估算,其2022年申请了总额114万元、利率5.35%、期限25年的房贷,还款方式为等额本息,如果提前还款50万,在还款期限不变、减少月还款额的情况下,将节省约39万元利息;如果只缩短还款期限,不改变月供金额,将节省超70万元利息。


要知道,对购房者来说是节省了39万元利息,但对银行来说,则是损失了39万元优质稳定的利息收益。个人住贷一直是银行优质的资产,坏账率极低。


从目前银行要购房者排队,设置各种障碍阻止提前还贷来看,银行并不想放弃这笔优质资产收益。


那么有没有可能银行降低存量住房的利率呢?招商证券银行业首席分析师廖志明表示,近年来银行业息差明显收窄,2022年前三季度,部分大行营收已经零增长,面临着较大的经营压力,“当前银行再度下调存量按揭贷款利率的可能性不高”。


的确,从账面利益上看,比起数量庞大的存量住房贷款,如果非得让银行选,那也是宁愿让部分购房者提前还贷,毕竟当前提前还贷的绝对数量还不多。


但银行这种“一个萝卜两头吃”的情况能持续多久也是一个问题,因为这里还涉及一个房地产贷款杠杆话题。


03. 银行利率还能降吗?


从整体上看,中国居民资产配置的三大方向:房地产、理财和存款,其中70%配置在房地产上。因此,在房地产市场爆火时,加杠杆是常态,居民资产负债表上的房贷,其实是一种增值极快的优质资产。


从2015年到2021年的这一轮房地产爆火行情看,在新房限价政策调控的挤压下,一线城市和不少重点二线城市都出现了楼市“打新”现象,中一套新房获利动辄几十万,多则数百万,这个时候居民往往倾向于扩张负债表,想尽办法从银行借钱,并不在乎利率,再加上“炒房第一人”欧神等炒房大V的推动,全社会都将炒房作为最好的理财手段。


当然,从实际情况来看,过去的二三十年也确实如此,房产增值的幅度远大于利率,很多人并不在乎利率多一两个点。


但当前国家坚定执行“房住不炒”的大环境下,楼市套利的空间越来越小,特别是楼市变现难,很多的炒房客已经被套牢了,去年欧神找群友借钱还房贷的新闻,以及在刚刚过去的2022年,欧神在朋友圈宣称自己亏了1500万,“击溃式打穿,无可救药”的新闻屡上热搜,楼市造富已经不太可能。


这个时候,一些在过去几年激进购房,对自己财务前景过于乐观、财务杠杆比例过高的购房人,自然就有了希望银行降低利率的诉求,或者退而求其次,在自己有钱的时候,适当降低自身的财务杠杆,提前还贷。


日本经济学家、野村证券首席经济学家辜朝明在《大衰退:如何在金融风暴中幸存和发展》中将这种金融危机之后的企业和家庭选择减持风险资产、增持安全资产,减少借贷、提前还贷的现象称之为“资产负债表衰退”。换言之,这种现象将是一种普遍性的、持续性的现象。


从目前来看,全球经济在三年的疫情之后,复苏仍困难重重,特别是欧洲陷入俄乌冲突,欧洲经济的发动机德国已经连续两个季度负增长,实际上已经陷入经济衰退;国内来看,经济重启之后,一些投资者对后续复苏预期并不乐观,近期有私募“魔女”之称的李蓓在路演中强调,“中期的基本面,如出口消费投资,包括地产,我们过于乐观”,也反映了很大一部分人的实际想法。


现在楼市的两个顽疾是存量房贷利率过高和烂尾楼过多。对银行来说,主动降低存量房贷款利率的可能性不大,一方面是因为近一年来银行利差在缩小,而另一方面,存量房贷属于已经锁定的收益,有合同约束,不主动降也没有问题。


现实问题是,一旦大规模提前还贷真的成“潮”,对当前国家的消费复苏,经济复苏肯定是极大不利的


对购房者来说,由于丧失了议价权,银行降不降利率只能被动接受,因此,银行能不能降低利率这个问题,只能交给市场以及监管部门了


本文来自微信公众号:秦朔朋友圈(ID:qspyq2015),作者:梁云风

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